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原标题 长租公寓走到十字路口 租赁“资本化”引争议 “千军万马”仍难盈利

之前被视为创业风口的长租公寓春柬,站上了舆论的风口浪尖且畔考,也走到了事关前途的十字路口痛浩。

8月20日乒胎,杭州鼎家公寓停止运营孪,其主要原因是利用租房贷的高杠杆实现扩张香涉谎,但运营能力跟不上酸,导致资金链断裂记宋。这一事件涉及400万元资金缺口广糠、6家网贷平台敛的督、4000户租客瘫归刮。“我没有错。”(2)祈祷行为今年3月级,在上海拥有4000间房源的长租公寓爱公寓宣布资金链断裂发,许多租客在不知情的情况下被申请了租房贷咕。

过去几年柔镐,长租公寓实现了从零开始的快速增长藏。据58集团发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》码,截至今年3月汰,全国长租公寓品牌达到1200家试剖鞋,运营房屋数量已超200万间地酗铝。

而在这种快速增长中洽赏,“二房东”的商业模式逐渐显露出盈利能力较弱的现实困境旱稻。因此璃,租客分期还款敬股、公寓一次性收款的租房贷成为部分长租公寓经营的重要手段卜。“在没有更多金融产品和政策支持下冕,这是为数不多的比较好用的金融工具啊燎萄。”一位长租公寓企业的高管表示泌。

但是苹叛隆,引入租房贷实现快速扩张的高杠杆风险却少有公开讨论莫肉。启信宝的数据显示惰订,自2017年年底至今朔城翘,已有8家长租公寓“阵亡”谢祭,其中资金链断裂的有5家踩趟。

这位长租公寓的高管告诉记者帕拿牵,许多金融机构都暂停了租金贷业务了,这对整个行业的影响跟银行抽贷差不多捞,会导致公寓企业出现现金流动性问题就烙。上周榔恐,住建部怕差、人民银行等已召集长租公寓企业畅袒、金融机构开展内部研讨隶铃,商议如何开展租房贷业务并控制相关风险芒缔仁。

租房贷引出“资本化”争议

因为具有较为稳定的持续还款能力创,许多金融机构与长租公寓企业幌、房地产企业合作开展了不少租房贷业务恫九。

2017年11月坦洽磺,建行深圳市分行与包括万科轻、华润伙、碧桂园等在内的11家房地产企业签约手弛弄,进军房产租赁市潮凸〖纭,并推出“按居贷”室乡巾,为租客提供纯信用贷款用于租房眷,起初执行4.35%的基准年利率躬茄垃,最高可贷100万元晚乡,最长可贷10年毯斧磺。此前劲,平安好房次逗、京东金融等互联网平台也与一些长租公寓企业合作咯茸筐,开展了房租分期贷款等金融业务蓝氓。

公众担心的是么,在不知情的情况下签订的租房贷箩,逾期会影响个人征信脓荒唯。今年5月剁玲,长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光隙检,在用户不知情的情况下纳既矮,与其签订租房贷合约萍。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析冬,租房贷在租客签约前看起来非常方便珊级,但租后的各类问题仍然存在失。例如辑哄陪,一旦租客在中途不想继续租孜摇,或者房东中途需要收回房源耍价逛,原有的租房关系被打破钮醋,租房贷是否还要继续足额还款赔扳,很可能会引起各方纠纷清稗匣。

贝壳找房首席经济学家杨现领曾告诉中国青年报·中青在线记者慷驶禾,就借贷关系来看说乌恃,如果租客不能按时还款便会构成违约剑扁,可能影响到租客的征信蜗鞋煌。而早在2015年忻煌,租房分期市场就迎来了一次洗牌虚,一些租房分期公司为了冲量与大量中介合作吞儡八,且缺乏完善的风控体系磨吕挛,导致无法持续髓。

更加引人担忧的是褥,住房租赁企业可能以租房贷获取的资金用于水族箱里有龙君抢占房源少,从而抬高房租价格颓轰据。

8月17日蓉去,北京市住建委联合市银监局涉敦、市金融局禄识壳、市税务局等部门集中约谈自如史脯、相寓痞、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人赂耪。其中狈喀耍,住建委表示画,住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资水族箱里有龙君金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源攘褂摧。

中国社会科学院经济所研究员汪丽娜表示透,此次监管层之所以对租房贷采取更为审慎的态度盗侣,是因为有一些租赁企业通过租房贷从银行等金融机构获取大笔资金用于收房京并鞠,实际上把方便租客还房租的工具变成了自身融资的渠道捞似,而这类企业也缺乏对借款人的信用评级从那、抵押物等风控能力洗健刊,存在很大的风险敞口扁刮。

汪丽娜以鼎家公寓的案例分析鹤赶,其通过租房贷获取资金后快速收房怀,但有的房客没有足够资金还款弗督,或者房源过多但没能租出去钠汗编,就会出现资金链断裂的情况沛。“现在很多地方查租房贷吉,主要是查中介机构瓮,它没有金融许可诗、欺诈顾客缝慈戊,另外它自己的经营状况彩、资质不符合长租公寓这样的经营管理水平哆滔诺。”

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盈利难猛品肩、“To VC”增长问玫,长租公寓或将洗牌

如果以2014年YOU+(优家)国际青年公寓获投资为起点事贡毕,长租公寓已经过4年的发展碗凹痪。在此期间斡十,创业公司逗苯、房地产企业宪估、酒店企业杰、房产中介机构等纷纷投入这门生意扭。

近年来风讲膘,在拿地成本高企教疵洽、调控政策严格的背景下夕,房地产企业开始将长租公寓作为重要战略布局郸。万科裸、金地饰贬、龙湖饶稳耽、旭辉惠溶、碧桂园晦郴、绿地等房企纷纷布局长租公寓达纱。有统计称甩,百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域损梦。此外扛申,长租公寓投资额更低懂、服务人员更少亩、空置率更低等特点窟蛙,也吸引了华住经、铂涛港卸腔、亚朵等酒店企业的入局号九。

而接近租赁房源和客源的中介机构也早已开展布局池,链家旗下孵化的自如摹港、我爱我家旗下的相寓等都是其中代表程,并且在总体规模上遥遥领先订即叮。另外娃斗旧,专注某些细分领域的创业类公寓企业这几年也风头正盛瓮缓,例如魔方公寓珐、寓见传枢、新派公寓捕、青客公寓翟袒、水滴公寓等人拌躬。

“可以说是‘千军万马’做长租公寓某,但是它的利润率太低了功,坪效(每平米营业面积上产生年营业额)太低了午,它不是一个高盈利行业勘览。”房东东公寓学院创始人全雳表示梅屎滦,由于资产价格高企擂蔡,长租公寓的拿房成本仍然很高响久,而且市场利率比较高软袱,长租公寓稳定盈利的难度仍然很大详匆。

虽然盈利很难狮认酬,但一些长租公寓在近两年明显加快了拿房踌、拓展市场的速度水族箱里有龙君茶双。以规模最大的长租公寓企业自如为例掣,2016年其出租房源约35万间溶,2017年达50万间鼓卫夯,截至今年上半年轿氮,自如管理的公寓房间已超过70万间匪普贯。

资本方面也对这类规模快速增长的长租公寓企业非常青睐效兄。以另一家长租公寓企业蛋壳公寓为例斡肩,其3年内完成了数轮融资亥,今年已完成2轮共计1.7亿美元的融资镜,还曾发行总规模2.035亿元的公募ABS(资产支持证券)“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”让淬污。

在盈利方式仍然未明的情况下抛,此类快速融资啤、快速拿房的增长模式在业内一直存在争议膘傻。长租公寓企业优客逸家的创始人兼CEO刘翔注意到多匠猫,当前许多长租公寓企业的增长属于“To VC”的模式沪浆冯,投资机构的偏好成为此类长租公寓增长的方向香。但大多数投资机构在给长租公寓投资调研时搓,都会将房源规模作为第一甚至是唯一要素锣。“估值不是看企业的管理水平挛棺拜,精细化程度和口碑恃地。”

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  • 发布日期挡色靡:2018年09月04日
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